(一)抵押物的评估价值
1、土地权属:国有
2、土地使用权来源: 出让
3、土地用途:商业科研教育用地
4、房屋类型:商场
5、建筑面积:33110.34平方米
6、按照必要的估价程序:在对评估对象进行了实地踏勘和市场调查,尤其是该地区的二手房成交市场,综合了该评估物的周边环境、交通情况、基础设施、变现能力及其他影响因素的分析。采用多种价格评估的方法,综合评估出该抵押物在该地区的市场价值。该抵押物所在地段的实际成交均价不低于2.4万/㎡。
(二)抵押物的描述
抵押物位于上海浦东新区,临近中环线,毗邻2号线,周边有张江科技园、研究所,人才公寓,为集办公,商业于一体的综合商业体。抵押物现为五星级酒店使用,主要对口商务人士和旅游人士。酒店装修良好,临上海迪斯尼乐园的开业,客源充足。 抵押物地段优越,本次评估价依照周边成交市场,性价比优良,考虑交通便利性和资源稀缺性,抵押物在未来应有较好的升值空间。
(三)借款人经营项目背景、基本情况及借款用途
借款人为某集团公司法人,公司主营星级酒店的开发与经营管理。公司在浙江某市拥有一座当地市级最高档的婚宴五星级酒店,年均营业额2.8个亿(毛利率可达38%),在上海拥有一座四星级酒店和一座五星级酒店。四星级酒店年均营业额八千万(毛利率36%),五星级酒店为此次借款的抵押担保物。公司筹划于2015年3月在上海迪斯尼板块新建造一座五星级酒店,现因增加新的改扩建方案,工期顺延至2016年底完工,本次借款原因为收尾工程款结算和补充部分流动资金。
(四)还款来源及还款能力
借款人为国内知名的艺术家和收藏家,其私人博物馆内藏品价值无法具体估量(因其藏品中有很多孤本),借款人经营星级酒店开发与经营管理多年,集团公司经营发展稳定,还款来源有保障。抵押物经营的五星级酒店为借款自有经营,现客源稳定,受益迪斯尼及交通便利性,酒店收益稳定,现金流充足。新建的迪斯尼板块酒店现处于收尾阶段,并与某国有商业银行洽谈了贷款融资方案,待后续工程验收,并可进入银行抵押融资,可作为本次还款一项资金来源。此次借款抵押物变现能力较强,借款人有多种还款来源,借款风险较小。
(五)风险控制及防范措施
1.借款方在上海东方公证处与我方办理了借款合同公证并赋予了强制执行效力,可直接申请法院强制执行。
2.抵押物已在所在地办理了他项权证。
3.借款人配偶、用款集团及其股东签订做连带责任担保。
4.用款集团公司在上海的四星级酒店和浙江的五星级酒店及其经营方亦为此次借款作连带担保。
5.该借款人的征信报告良好,无不良拖欠记录,每月有缴纳社保记录显示,近期无逾期记录,相关银行资金流水正常。
6.加强贷后管理,随时提示借款人谨慎经营,及时掌握借款人公司的经营状况,确保资金绝对安全,同时关注抵押物的完整情况。如发现资金被挤占挪用,即采取提前收回借款的措施;该借款人收入来源稳定,该笔借款风险较小,抵押物变现能力较强,如发生逾期或风险,能及时处置抵押物收回借款。
7.我司现已得到上海资信征信有限公司和征信中心授权,所有在我司借款的客户所产生的信用信息都会纳入由上海资信征信有限公司建设的网络金融征信系(NFCS)和征信中心运营的金融信用信息基础数据库。一旦借款人出现逾期或坏账,此不良信用记录将体现在其个人征信之中。此举将加重借款人的违约成本和降低投资者的风险。同时我司也可以通过此系统查询借款人的征信,从而筛选出更加优质的借款客户和借款项目,为投资者创造更加安全的投资环境。
(六)借款人债务详细信息及对外担保情况
借款人信用较好,诚实守信,无不良记录,抵押物经核查未做过其他抵押担保。
(七)其他
1.此次房产为大产证,这次是其中的部分房产,该借款总额度为6000万分两期。