(一)抵押物的评估价值
1、土地权属:国有
2、土地使用权来源: 出让
3、土地用途:工业
4、房屋类型:工厂
5、建筑面积:25442.64平方米 土地面积:48422平方米
6、按照必要的估价程序:对评估对象进行了实地踏勘和市场调查,尤其是该地区的工业厂房的市场成交情况,综合了该评估物的周边环境、交通情况、基础设施、变现能力及其他影响因素的分析。采用市价评估、土地价值加土建成本评估,综合评估出该抵押物在该地区的市场价值。该厂房所在地段的实际成交均价不低于0.8万元/㎡。
(二) 抵押物的描述
该抵押厂房位于上海浦东某工业园区内,临近港口,机场,适宜农产品的加工生产、仓储和进出口。厂房集办公、仓储、生产为一体,附近有多条市内公路、一条市内高速和一条省际高速,交通便利。
(三)借款人经营项目背景、基本情况及借款用途
借款人为某农产品科技公司法人和实际控制人,该公司现已发展成为集农业科技研发、种植育苗、基地生产管理、冷链保鲜、流通销售、食品安全为一体的专业成熟的农产品供应商,公司自主研发果蔬产品已经获得多项国家知识产权专利。该公司推进农业科技创新,把握农业前端技术,实施农业科技商业转换,是国家“十二五”农业产业重点导向,享受到国家产业政策的大力扶持,拥有良好的行业发展机遇,该公司目前为扩大市场,建立产品科研培育基地,经预算缺少部分流动资金,故申请借款。
(四)还款来源及还款能力
借款人实力雄厚,名下有多处资产,公司发展稳定,市场前景广阔,农产品销售是公司的主要收入来源。该公司国内以北京、上海、广州、深圳四个核心城市为中心辐射周边区域,产品出口涉及东盟各国。该公司有成熟的研发生产销售运营模式,农业科技广泛应用于产品种植和流通中,使公司产品较传统的农产品更具市场价值,提升了产品品质,在市场上销售价格也更高。同时该公司在业内保持有良好的声誉,还款来源有保障。
目前产品科研培育基地已经初步完工,银行正在为此项目做增量贷款,贷款放下来可用于归还借款。
(五)风险控制及防范措施
1.抵押物价值足值,借款合同进行强制执行公证并完成抵押他项权证手续。
2.实际用款公司、借款人配偶及成年子女名下的资产为此次借款做连带保证担保。
3.对借款企业做详尽的尽职调查,了解企业的商业模式和资金需求配套,对偿债能力和被执行信息进行排查,确保企业无重大经营风险。
4.该借款人征信报告良好,无不良拖欠记录,每月有缴纳社保记录显示,近期无逾期记录,相关银行资金流水正常。
5.加强贷后管理,随时提示借款人谨慎经营,及时掌握借款人经营状况,确保资金绝对安全,同时关注抵押物的完整情况。如发现资金被挤占挪用,即采取提前收回借款的措施;该借款人资金实力雄厚,企业经营收入来源稳定,抵押物变现能力较强,如发生逾期或风险,能及时处置抵押物收回借款。
6.我司现已得到上海资信征信有限公司和征信中心授权,所有在我司借款的客户所产生的信用信息都会纳入由上海资信征信有限公司建设的网络金融征信系(NFCS)和征信中心运营的金融信用信息基础数据库。一旦借款人出现逾期或坏账,此不良信用记录将体现在其个人征信之中。此举将加重借款人的违约成本和降低投资者的风险。同时我司也可以通过此系统查询借款人的征信,从而筛选出更加优质的借款客户和借款项目,为投资者创造更加安全的投资环境。
(六)借款人债务详细信息及对外担保情况
借款人信用良好,诚实守信,无不良记录,抵押物经核查未做过其他抵押担保。
(七)其他
我司针对每次借款都会按照标准流程对抵押物进行评估,此次借款抵押物亦经专业机构重新评估,房价略有上涨,本次评估价不作调整。