(一)抵押物的评估价值

1、土地权属：国有

2、土地使用权来源:出让

3、土地用途：居住

4、房屋类型：别墅

5、建筑面积：合计：17628.84平方米（26套房产面积分别为：814.75㎡、855.93㎡、855.93㎡、814.75㎡、814.75㎡、538.45㎡、814.75㎡、814.75㎡、855.93㎡、806.41㎡、618.8㎡、618.8㎡、618.8㎡、618.8㎡、618.8㎡、620.43㎡、620.43㎡、620.43㎡、620.43㎡、580.96㎡、580.96㎡、580.96㎡、580.96㎡、580.96㎡、580.96㎡、580.96㎡）

6、按照必要的估价程序：在对评估对象进行了实地踏勘和市场调查，尤其是该地区的高档别墅成交市场，综合了该评估物的周边环境、交通情况、基础设施、变现能力及其他影响因素的分析。采用多种价格评估的方法，综合评估出该抵押物在该地区的市场价值。该别墅按小区内所在地段的实际成交均价不低于10万/平方米。

（二）抵押物的描述

      抵押物位于松江高档别墅区，属佘山风景区核心位置，该别墅区绿化率高达70%，有近万米水岸线，区内大岛、小岛、半岛均以桥相连，户户临水，岛岛相望，是绝佳的自然森林生态别墅，每幢别墅近2000平米的雍容尺度，均配有私家高尔夫，健身房、泳池，室内豪华装修。该区紧邻地铁9号线，周边有欢乐谷、国际高尔夫、雕塑公园等著名旅游景点。

（三）借款人经营项目背景、基本情况及借款用途

      借款人为上海某科技发展有限公司控股股东和实际控制人，公司主要经营农产品、果蔬的种苗培育、新兴农产品的研发、果蔬农产品进出口贸易、菜篮子工程等。企业经过多年的经营，现处于多产品、多渠道、集团化经营，从农产品的种植到成品销售，建立了一整套完整的产业链体系和追溯系统，其各类产品远销海外多个国家和地区，具有较好的销售渠道和市场份额。现企业处于扩张期，多类资产、渠道进行融合，需要较多的流动资金和订单备付金，经过预算缺少流动资金，故申请借款。

（四）还款来源及还款能力

      实际用款企业每年销售额以数拾亿为单位，销售渠道成熟灵活，有稳定的应收账款回笼；实际控制人旗下产业较多，投资属于多元化，拥有多处固定资产，资产实力雄厚，偿债能力较强；另本次抵押物价值稳定，足以覆盖借款金额，并且银行等融资渠道灵活，企业欲打算置换银行以在他行增加授信，企业实际控制人对本次借款是有一定的实力和还款保证。

（五）风险控制及防范措施

1、因借款方欲在银行办理新增授信，为配合借款方顺利融资，本次借款的发放走银行委贷程序，委托人、借款人、贷款人与抵押人另行签订了相关的委托贷款协议、委托贷款合同、委托贷款抵押合同等相关法律合同文本。

2、所有抵押物已在相关的房产交易中心办理他项权证，待出证即刻展示（他项权证原件由银行保管）。

3、实际用款企业及关联的核心企业为借款提供连带保证担保责任。

4、该借款人的征信报告良好，无不良拖欠记录，每月有缴纳社保记录显示，近期无逾期记录，相关银行资金流水正常。

5、加强贷后管理，随时提示借款人谨慎经营，及时掌握借款人公司的经营状况，确保资金绝对安全，同时关注抵押物的完整情况。如发现资金被挤占挪用，即采取提前收回借款的措施；该借款人收入来源稳定，该笔借款风险较小，抵押物变现能力较强，如发生逾期或风险，能及时处置抵押物收回借款。

6、我司现已得到上海资信有限公司和征信中心授权，所有在我司借款的客户所产生的信用信息都会纳入由上海资信有限公司建设的网络金融征信系统（NFCS）和征信中心运营的金融信用信息基础数据库。一旦借款人出现逾期或坏账，此不良信用记录将体现在其个人征信之中。此举将加重借款人的违约成本和降低投资者的风险。同时我司也可以通过此系统查询借款人的征信，从而筛选出更加优质的借款客户和借款项目，为投资者创造更加安全的投资环境。

（六）借款人债务详细信息及对外担保情况

     借款方信用较好，诚实守信，无不良记录，抵押物经核查未做过其他第三方抵押担保。

（七）其他

     抵押物为一本大产证，共计38套房产，此次抵押为其中26套，建筑面积合计：17628.84平方米,抵押物市值总计17亿左右，因抵押物价值较高，本次抵押为26套房产二次抵押，抵押金额为1.2亿。

     注：该26套房产一次抵押债权金额2.4亿，发标债权合计1.8亿；

（12连标）上海高档别墅5500㎡市值5.5亿抵押借款6000万

（http://d.com.cn/lend-1160512160312263512.html）；

（12连标）上海高档别墅6124㎡市值6亿抵押借款6000万

（http://d.com.cn/lend-1160519154544589812.html）；

（12连标）上海高档别墅6004㎡市值6亿抵押借款6000万

（http://d.com.cn/lend-1160704174726401112.html）。