(一)抵押物的评估价值
1、土地权属:国有
2、土地使用权来源: 出让
3、土地用途:居住
4、房屋类型:别墅
5、建筑面积:合计10554.31平方米
(28套房产面积分别为:351.6、411.27、417.54、411.27、417.54、417.54、417.54、368.46、417.54、368.46、351.6、351.6、351.6、351.6、368.46、368.46、368.46、403.48、411.27、403.48、403.48、340.48、340.48、332.38、332.38、332.38、340.48、403.48)
6、按照必要的估价程序:在对评估对象进行了实地踏勘和市场调查,尤其是该地区的高档别墅成交市场,综合了该评估物的周边环境、交通情况、基础设施、变现能力及其他影响因素的分析。采用多种价格评估的方法,综合评估出该抵押物在该地区的市场价值。该别墅按小区内所在地段的实际成交均价不低于2.987万/平方(总市值除以总面积)。
(二)抵押物的描述
抵押物位于上海市奉贤区,定位于商务、休闲于一体的综合大型别墅社区,别墅区绿化率高达70%,小区以高尔夫广场为中心,水岸联排与高尔夫球场隔岸相望,桥桥相连,形成了高低坐落,森林环绕,水岸连居的景色;小区周边有森林公园、疗养中心、度假酒店;临近绕城高速,交通便利。
(三)借款人经营项目背景、基本情况及借款用途
借款人为上海的某集团企业,集团以房地产开发、建材市场、建筑工程、灯具市场等为一体的集团化的大型企业,集团公司的前身为国资企业,经过多年的国资与民营的混合经营,现将产业已将遍布全国各地,产业从房产地产开发到销售,从家庭装修工程到建筑材料的市场经营,形成了一整套依附于房产的产业链;集团的整体年销售额近千亿,固定资产接近百亿的规模。本次的借款为集团下的子公司,以大型OTO建材市场为经营模式,自身拥有近千亩的建材市场,线上线下相结合,配套周边大型新城的建设,市场前景良好。本次借款的主要原因为借款人想继续扩大市场,延伸产业链,扩大市场占有份额,需要进行产业并购,故申请借款。
(四)还款来源及还款能力
借款人为集团性公司,经过近二十年的发展,产业多样,固定资产充足,本次用于借款主体的公司经营范围在上海,名下有十万平方米以上的房产,并运作经营近千亩的建材市场,辐射整个区域,配套周边新城的开发,市场前景良好。现企业正以产业并购,运作资本市场。还款来源一、公司正在与银行、信托等金融机构洽谈并购贷款。二、集团公司在银行有多类授信,可以将借款主体的资产抵押给银行进行融资。三、本次的借款金额相对于集团的运作规模,借款金额相对较小,经过集团公司应收账款回款和流动资产自筹,风险相对安全。
(五)风险控制及防范措施
1. 借款人与我方签订房地产借款合同、房地产抵押合同等相关合同文本。
2.抵押物已在所在地不动产交易中心办理抵押,并已取得他项权利证书。
3.借款人配偶、用款公司及全部股东签订连带责任担保。
4.增加全资国企公司、其他有固定资产关联公司签订连带责任担保。
5.该借款人的征信报告良好,无不良拖欠记录,每月有缴纳社保记录显示,近期无逾期记录,相关银行资金流水正常。
6.加强贷后管理,随时提示借款人谨慎经营,及时掌握借款人公司的经营状况,确保资金绝对安全,同时关注抵押物的完整情况。如发现资金被挤占挪用,即采取提前收回借款的措施;该借款人收入来源稳定,该笔借款风险较小,抵押物变现能力较强,如发生逾期或风险,能及时处置抵押物收回借款。
7.我司现已得到上海资信征信有限公司和征信中心授权,所有在我司借款的客户所产生的信用信息都会纳入由上海资信征信有限公司建设的网络金融征信系(NFCS)和征信中心运营的金融信用信息基础数据库。一旦借款人出现逾期或坏账,此不良信用记录将体现在其个人征信之中。此举将加重借款人的违约成本和降低投资者的风险。同时我司也可以通过此系统查询借款人的征信,从而筛选出更加优质的借款客户和借款项目,为投资者创造更加安全的投资环境。
(六)借款人债务详细信息及对外担保情况
借款人信用较好,诚实守信,无不良记录,抵押物经核查未做过其他抵押担保。
(七)其他
本次抵押房产28套(附图红色标记)为一本大产证项下,该产证名下共计82套房。我司针对每次借款都会按照标准流程对抵押物进行评估,此次借款抵押物亦经专业机构重新评估,房价略有上涨,本次评估价不作调整。